Droit immobilier

Notre avocat en droit immobilier vous prodigue des conseils à Marseille


Un trouble du voisinage ? Une résiliation de bail ? Notre avocat vous conseille.

Domaines du droit immobilier

Quels sont les différents domaines qui existent dans le droit immobilier ?

Maître Stéphane AUTARD a obtenu le DESS de droit de l’urbanisme et de la construction au cours de ses études universitaires à Aix-en-Provence.


Il intervient dans tous les domaines du droit immobilier.

 

  • Baux d’habitation et baux commerciaux (action pour la résiliation de bail, la contestation ou la validation de congé, etc.).

 

Il arrive que les parties ne respectent pas leurs obligations : absence ou retard de paiement des loyers, absence d’assurance obligatoire, absence des mentions obligatoires dans le contrat de bail, troubles du voisinage, etc.


Certains litiges naissent par rapport au dépôt de garantie. Le bailleur peut faire des retenues qui ne sont pas justifiables, voire tarder à rendre le dépôt fait par le locataire.


Dans ce cas, l’usage veut que le bailleur et le locataire trouvent une solution à l’amiable. Lorsque cela est impossible, le contentieux juridique devient inévitable. La résiliation du contrat peut être demandée par le juge.

Lorsque le recours à la justice est nécessaire, l’assistance d’un avocat spécialisé en droit des baux d’habitation permet d’éviter les nombreux écueils que réserve la procédure.


 

  • Droit de la copropriété (action de contestation d’assemblée générale, de recouvrement de charges : en général toutes les procédures qui nécessitent la maîtrise du droit de la copropriété).

Action en contestation d’assemblée générale et en cas de charges

Action en contestation d’assemblée générale

 

Tout copropriétaire qui a la qualité d’opposant ou défaillant peut engager une action en nullité contre les résolutions adoptées en assemblée générale. L’action en nullité doit reposer : sur l’inobservation des formalités légales, le dépassement de pouvoir par l’assemblée générale, la fraude ou l’abus de majorité.


Le délai fixé est :

  • de 2 mois à compter de la notification desdites décisions faites à la diligence du syndic ;
  • de 2 mois à compter de la tenue de l’assemblée générale (art. 42 lois 10 juillet 1965).


Action en contestation de charges

 

Lorsqu’un copropriétaire ne paie pas ses charges dans les délais qui lui sont impartis, le syndic de copropriété peut poursuivre le copropriétaire défaillant en justice pour le recouvrement des charges impayées, outre des dommages et intérêts.


Le syndic peut également faire saisir les meubles de l’appartement du copropriétaire défaillant ou inscrire une hypothèque légale sur son bien.

Article du droit immobilier

Un article lié à l’action de contestation de charges

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 (modifié par ordonnance n°2019-738 du 17 juillet 2019 -art.17) stipule :


« À défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou de l'article 14-2 et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.


Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.


Le présent article est applicable aux cotisations de fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.

Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.


Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22. »

Droit immobilier : comment se déroulent les procédures accélérées ?

La procédure accélérée au fond est ainsi exercée devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire qui statue par un jugement au fond.


Le premier avantage de cette procédure est sa rapidité.

Le deuxième avantage est qu’elle permet de réclamer la condamnation des charges non encore échues.


Le jugement du juge des référés permet de poursuivre la vente aux enchères en cas d’impossibilité d’exécution par les voies d’exécution classiques.

 

  • Droit de l’urbanisme (action de contestation de refus ou d’obtention de permis de construire).

 

  • Droit de la construction (action en garantie contre les constructeurs et les compagnies d’assurances).


Le cabinet de Maître Autard Stéphane Paul intervient chez les syndicats des copropriétaires ou chez les particuliers dans les litiges relatifs aux défauts et aux désordres constructifs de leurs biens immobiliers, mais aussi dans les lieux privatifs ou communs de la copropriété.


Ces litiges peuvent naître après la livraison des biens immobiliers, au moment de la réception ou à la suite de la réception des travaux du bâtiment.


Une expertise immobilière est alors très souvent nécessaire pour décrire les désordres et parvenir à les analyser. Le but ?  Définir le régime juridique qui doit s’appliquer : désordre de nature biennale ou décennale.


L’expertise détermine également les responsabilités de chaque intervenant dans la construction afin d’ouvrir d’éventuels recours.


Il est important de saisir rapidement un avocat spécialisé en droit de la construction pour une analyse du dossier et pour interrompre la prescription décennale prévue par l’article 1792-4-1 du Code civil par une assignation en justice ou par la prescription biennale prévue par l’article L 114-1 du code des assurances.


Le cabinet de Maître Autard Stéphane Paul vous assiste tout au long de la procédure d’expertise et de la procédure au fond. Cette dernière est engagée pour demander la liquidation des différents préjudices subis du fait des désordres.

 

  • Litiges relatifs aux ventes immobilières (action d’annulation de vente, diminution de prix ou annulation pour vice caché, action de dommages et intérêts pour non-respect de la promesse synallagmatique de vente, etc.).
Les actions en vice caché

Un autre type de facteur : les actions en vice caché

Le vendeur d’un bien immobilier est tenu en vertu de l’article 1641 du Code civil de garantir certains défauts. Il s’agit de ceux qui étaient cachés au moment de la vente et rendent le bien impropre à l’usage auquel on le destinait ou diminuent tellement cet usage que l’acquéreur n’aurait pas pris la décision d’achat ou en tout cas pas à ce prix, s’il en avait eu connaissance. À l’inverse, le vendeur n’est pas responsable des défauts qui étaient apparents (art. 1642 du Code civil).


Le vice doit être d’une certaine gravité : le cas du défaut de raccordement au réseau public d’évacuation des eaux usées dans le cadre d’une vente immobilière. (cass. civ. 3e du 9 février 2011, n° 10-11573).


Même s’il ignorait la présence de vices cachés, le vendeur est, en principe, responsable vis-à-vis de l’acquéreur (art. 1643 du Code civil). Mais, il peut s’en exonérer par une clause de style qui figure dans la plupart des actes authentiques rédigés par les notaires. Toutefois, une telle clause n’en saurait être opposable aux acheteurs en cas de connaissance du vice par le vendeur ou de mauvaise foi.


Le délai pour agir est de deux ans.


L’action en garantie contre les vices cachés doit en effet être intentée dans les deux années suivant la découverte du défaut (art. 1648 du Code civil).


Il appartient au vendeur de prouver que la découverte du vice a eu lieu plus de 2 ans avant l’introduction de l’action en justice et non à l’acquéreur de prouver qu’il a agi dans les délais. (Cour cass. civ. 3e du 9 février 11)

Le délai ne commence donc pas nécessairement à courir à compter de la livraison du bien ou de la vente, mais à compter de la découverte du vice. Des actions, même plusieurs années après la vente peuvent donc être recevables.


Il est important de prendre conseil auprès d’un avocat spécialisé pour une analyse de la recevabilité de votre action en vice caché. Seule une action en justice est interruptive de délai de deux ans.

Les litiges relatifs au non-respect de la promesse synallagmatique de vente

Le cabinet de Maître Autard Stéphane Paul intervient dans l’ensemble des litiges qui peut survenir à la suite d’une vente immobilière ou à l’occasion d’un achat immobilier.


Le non-respect d’une promesse synallagmatique par le vendeur ou par l’acquéreur se résout par une action indemnitaire.

L’indemnité d’immobilisation est là pour indemniser le vendeur si l’acquéreur ne souhaite pas poursuivre la vente alors que toutes les conditions suspensives ont été levées.


Cependant, si les parties ne donnent pas leur accord pour le déblocage au profit d’une partie ou de la totalité de l’indemnité d’immobilisation, il est préférable de recourir au service d’un avocat spécialisé qui peut vous conseiller et intervenir à l’amiable dans la négociation avec le conseil de la partie adverse.


À défaut d'un accord, l’avocat peut saisir le tribunal pour demander la condamnation de la partie opposant pour une résistance abusive à indemniser l’intégralité du préjudice subi.

Livre de droit

Dans quels cas avez-vous accès au droit des servitudes ?

Les biens immobiliers sont très souvent grevés de servitudes.

Les servitudes privées sont celles qui donnent lieu le plus à des litiges entre voisins.


L’article 688 du Code civil distingue les servitudes continues et discontinues :


  • les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin d’une intervention humaine (exemples : une conduite d’eau, un égout, une vue…) ;
  • les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin de l’intervention de l’homme pour être exercées (exemples : le droit de passage, le droit de puisage, le pacage…).


L’article 689 du Code civil distingue les servitudes apparentes et non apparentes :


  • les servitudes apparentes sont visibles grâce à la présence d’un ouvrage extérieur (exemple : une conduite d’eau apparente…) ;
  • les servitudes non apparentes ou occultes sont celles qui n’ont pas de signes extérieurs de leur existence et qui sont invisibles (exemple : l’interdiction de construire…).


Servitudes perpétuelles ou temporaires


On dit qu’une servitude présente un caractère réel parce qu’elle est attachée à la propriété dont elle constitue l’accessoire et qu’en conséquence, tous les propriétaires successifs vont en bénéficier ou la subir. Elle suit le fond, en quelque main qu’il passe.


Il en résulte qu’une servitude est en principe perpétuelle, mais la jurisprudence admet que l’on puisse constituer des servitudes temporaires.

Si le bien est vendu, il l’est avec la servitude. Il est donc nécessaire que l’acquéreur en soit informé par le vendeur et que l’acte de vente mentionne les servitudes, notamment conventionnelles, mais également les servitudes non apparentes dont le propriétaire a connaissance.


En effet, l’article 1638 du Code civil rend obligatoire pour le vendeur, la déclaration des servitudes non apparentes dans le contrat de vente, lorsque ces servitudes sont de telle importance que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il les avait connues. En cas de non-respect de cette obligation, l’acquéreur peut demander la résiliation du contrat ou des dommages et intérêts. La jurisprudence a étendu l’obligation du vendeur aux servitudes non apparentes d’origine légale ou administrative telles les servitudes d’urbanisme.


Dans les cas où le litige se règle à l’amiable, il est important d’être conseillé par un avocat spécialisé pour garantir la pérennité de cet accord qui doit suivre le sort du bien immobilier. Un accord informel entre des voisins n’a aucune valeur juridique et ne peut ni instaurer ni anéantir une servitude.


À défaut d’un accord à l’amiable, le recours à un avocat spécialisé s’impose encore plus. Ce dernier peut vous conseiller au mieux de vos intérêts et vous permettre de faire reconnaître vos droits devant le tribunal compétent.

Découvrez les articles en rapport à l’action fondée sur les troubles de voisinage

Le trouble anormal de voisinage est une notion consacrée par la jurisprudence suivant laquelle « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ». (Civ. 3e, 13 novembre 1986, Bull. Civ. III, n°172)


Cette théorie se fonde sur les articles 544, 1240 et 1241 du Code Civil, lesquels disposent :


Article 544 du Code Civil :


« La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements ».


Article 1240 du Code Civil :


« Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un, dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».


Article 1241 du Code Civil :


« Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».


Les troubles anormaux de voisinage sont des nuisances qui excèdent les inconvénients normaux de voisinage.


Ils peuvent être sanctionnés même si leur auteur n’a commis aucune faute.

Le droit à réparation a été reconnu lorsque le trouble de voisinage a dépassé la mesure des inconvénients normaux du voisinage.


C’est donc l’anormalité de la nuisance qui permet au juge de sanctionner l’auteur du trouble et d’indemniser la victime.


L’anormalité du trouble est notamment appréciée en fonction de sa gravité et de sa durée. La victime doit rapporter la preuve du trouble et du dommage qui en découle.

Nuisances sonores

 

Quelles sont les situations les plus communes des troubles du voisinage ?

Le trouble anormal de voisinage recoupe une multitude de situations très diverses.


Il peut par exemple s’agir de :


  • nuisances sonores ;
  • nuisances olfactives ;
  • atteinte à l’esthétique de l’environnement ;
  • fumées ;
  • diminution de la luminosité ;
  • tapage nocturne ;
  • tapage diurne…


Il faut notamment tenir compte de la durée du trouble, de sa fréquence et de la zone dans laquelle il se situe.

C’est le caractère excessif du trouble qui est sanctionné.


La jurisprudence retient l’existence d’un trouble anormal de voisinage pour un mur séparatif qui présente des risques d’effondrement. Le Tribunal condamne le propriétaire du mur litigieux à la reconstruction selon les préconisations de l’expert judiciaire d’un mur conforme.

Ni l’intention de nuire ni la faute ne conditionnent la caractérisation d’un trouble.

Peu importe donc que l’activité de l’auteur du trouble soit licite ou illicite.


Seule compte la gêne, la nuisance occasionnée à la victime qui est affectée dans la jouissance de son bien.

La victime peut agir contre l’auteur du trouble, même s’il n’est pas propriétaire ; locataire ou entrepreneur ou contre le propriétaire, même s’il n’est pas l’auteur du trouble, car il répond du locataire ou de l’entrepreneur.

Le propriétaire, le locataire et l’entrepreneur sont solidairement responsables.

Avant d’envisager une action judiciaire, il est nécessaire d’entreprendre des démarches amiables pour tenter de faire cesser le trouble.

Le rôle de votre avocat durant les procédures de prise de sanctions

Dans le cadre d’une copropriété, le copropriétaire victime du trouble peut demander au syndic d’intervenir.


Le syndic peut rappeler les interdictions instaurées dans la copropriété par le règlement de copropriété à l’auteur du trouble et lui demander de les respecter.


En cas de trouble constaté par le syndic, ce dernier peut également appliquer les sanctions qui seraient prévues dans le règlement de copropriété.

La tentative de conciliation est aujourd’hui un préalable obligatoire à la saisine du tribunal compétent.


Pour le cas où aucune solution amiable n’a pu être trouvée avec l’auteur du trouble, une action judiciaire est envisageable.

Il est alors possible d’obtenir à la fois des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la victime du trouble, mais également la défense faite à l’auteur des agissements dommageables de persévérer dans l’avenir.

L’exécution de cette dernière condamnation peut être sanctionnée par une astreinte.


En tout état de cause, il est nécessaire de prouver l’existence du trouble et le préjudice qu’il occasionne.

Il est également possible de solliciter en amont la mise en place d’une mesure d’expertise, notamment pour que l’expert judiciaire nommé par le tribunal qui doit constater l’existence du trouble.

L’expert peut alors préconiser les mesures nécessaires pour faire cesser le trouble.

Il peut également se prononcer sur les préjudices subis par la victime de ce trouble.


Le rôle de l’avocat est essentiel à tous les stades de ce type de procédure. Ses conseils et son assistance s’avèrent indispensables pour faire valoir vos droits et obtenir réparation des préjudices subis du fait des troubles anormaux de voisinage.

Fixation des honoraires

La fixation des honoraires de Maître Stéphane AUTARD

Dans tous ces domaines, Maître Stéphane AUTARD a une expérience de plus de 15 ans en tant qu’avocat de promoteurs, de syndics et d’agents immobiliers, de propriétaires et de locataires.


Fixation des honoraires


Le montant des honoraires est évalué après la première consultation qui détermine la complexité et le type de procédure à engager.

Une convention d’honoraires est établie.

Un honoraire de résultat peut être convenu lorsque l’action à engager peut aboutir à indemniser des préjudices. L'honoraire de résultat varie de 8 % à 15 % en fonction de l’importance du résultat escompté.


Si vous le désirez, votre avocat vous conseille également dans le cadre de la vente aux enchères.

Pour toute demande d’accompagnement dans le domaine du droit immobilier, contactez-nous.

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